經歷過去兩年多時間的穩步前行，公募REITs即將進入擴容提質的新階段。
近日，包括發改委、證監會、交易所在內的監管層多措并舉，推動公募REITs常態化發行。3月31日，4只公募REITs擴募正式獲批。3月24日，發改委下發《關于規范高效做好基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》(以下簡稱236號文)。證監會也同日發布《關于進一步推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）常態化發行相關工作的通知》，提出4方面12條措施，進一步推進REITs常態化發行工作。
在多位業內人士看來。監管層的大力推動，將進一步激發公募REITs各方的參與熱情，而隨著公募REITs底層資產擴容及常態化發行逐步推進，不僅拓寬了公募REITs可供投資標的，業務落地速度也有望加快。
適時推出REITs實時指數
從發改委的236號文到證監會發布公募REITs常態化發行工作的通知，意味著REITs市場從穩定起步邁向高質量發展的新階段。
談及近期公募reits領域出臺的多個重磅文件，華夏基金基礎設施與不動產投資部行政負責人莫一帆認為，監管層通過相關措施，加強公募reits前端培育、擴大資產范圍、適度優化調整發行條件并提升項目審核效率等全周期措施，有望進一步推進公募REITs常態化發行。
鵬華基金基礎設施基金投資部也表示，此次國家發改委和中國證監會同步發文，有助于解決REITs申報發行中的痛點難點和進一步促進REITs全生命周期的投融資良性循環。
具體到文件中提到公募REITs全鏈條環節要求細化、試點行業擴展至消費基礎設施、明確審批時效等要點，體現了監管部門大力發展公募REITs市場的信心和決心，也體現了監管部門之間的高度協同和政策統一性，對未來REITs市場常態化發行、健全市場REITs市場功能具有里程碑式意義。促進REITs市場進一步提質擴容。
中信資本最關注的條款是國家發展改革委第236號文中明確了各級審批機構REITs工作的辦結時限，“這是監管審批機構自我約束、自我加壓的表現，對于原始權益人和承辦機構來說無疑是個利好；同時也是向市場宣告了加速審批、加速落地的政策意圖，給了市場積極向好的預期。”
在野村東方國際證券結構金融部總經理陳劍看來，發改委和證監會最新出臺的關于基礎設施公募REITs的文件，實質上是對過去2-3年試點經驗的總結，既有對基礎資產類型、分派率等入池要求的合理放寬，也有對項目前期培育、項目質量以及中介機構執業水平提出明確要求。
他認為，新文件的出臺將有利于拓寬我國公募REITs行業市場空間，擴大利用公募REITs盤活存量資產的范疇，促進公募REITs行業健康穩健發展。“兩份文件都對中介機構，特別是基金管理人提出了更嚴格的監管要求。從其中，我們能夠看出監管部門在‘熱鬧’的行業氛圍中，立足長遠、呵護市場、維護公正、防范風險的冷靜、理性思考。”
除此以外，陳劍尤其關注證監會文件中提出加強二級市場建設，適時推出REITs實時指數。“
未來，隨著REITs實時指數的推出，不僅有利于市場更加直接地觀察和分析REITs行業走勢，更有利于基于該指數設計產品和衍生工具，多元化資金來源，增強資產流動性。在此，我們建議在編制REITs行業指數的同時，也呼吁相關機構考慮修訂完善規則，將符合條件的優質公募REITs納入A股主流股票指數，引導指數基金以及專業機構資金積極投資配置公募REITs。在我國香港地區，領展房產基金（0823.HK）被納入恒生指數、恒指ESG50指數等，越秀房產信托基金（0405.HK）被納入恒生綜合指數；在美國市場，美國電塔（AMERICAN TOWER，AMT.N）、安博（PROLOGIS，PLD.N）、數字房地產信托（Digital Realty Trust，DLR.N）、西蒙地產（SIMON PROPERTY，SPG.N）等REITs都被納入了標普500、羅素3000等指數。”陳劍進一步談到。
消費基礎設施資產總體規模巨大
隨著監管發文支持消費基礎設施發行REITs，公募REITs底層資產也進一步擴容至商業地產領域，為公募REITs發展打開新的空間。
莫一帆直言，此次將消費基礎設施納入基礎設施公募REITs底層資產范圍，旨在支持消費發展，貫徹黨中央、國務院關于把恢復和擴大消費擺在優先位置的決策部署，引導更多社會資金投資于線下消費場景，推動消費基礎設施項目的建設投入以及運營水平的提升，對于拉動內需、擴大消費、服務實體經濟具有重要意義。對基礎設施公募REITs市場而言，新類型資產的發行上市有助于推動市場持續擴容、豐富可投資標的，有助于市場長期健康發展。
紅土創新基金則表示，目前全球市場的REITs均包含消費類基礎設施REITs，236號文中百貨商場、購物中心、農貿市場、社區商業項目、酒店、文旅、康養等消費基礎設施納入REITs試點范圍，則使得我國REITs市場的資產范圍將更加廣闊，目前該類資產儲備豐富且符合條件的項目較多，市場潛力巨大，將成為重要的一類基礎設施REITs資產類別。未來通過消費REITs的發展驅動不動產行業蛻變轉型，倒逼更多發行企業從消費角度提高資產的服務運營能力，對恢復和擴大拉動消費起到重要推動作用。
“‘消費基礎設施’是一個很符合中國國情的提法，正如我們一直在呼吁的，商業不動產本身就是民生資產，是城市重要的基礎設施，從這個角度來說，商業不動產理論上來說是規模巨大的，幾十年來，國內投資興建的相當一部分基礎設施都可以歸到消費基礎設施的范疇。”中信資本稱。
不過，中信資本也特別強調，REITs本身又是一個嚴謹的標準化產品，對資產的稟賦會有比較嚴格的要求，會向優質、現金流健康、運營管理成熟的項目傾斜。所以消費基礎設施資產的規模上限很大，但最終能夠形成多少REITs資產，還要取決于推進的進度，以及市場的接受偏好。
陳劍引用了一組中國連鎖經營協會的數據：截止2021年底，全國大于3萬平方米的購物中心6300個，年度客流量290億人次，零售額在當年社會零售總額的10.7%，其中TOP300購物中心營業額增長率29%，收益能力良好。除了購物中心外，文件還提出優先支持百貨商場、農貿市場、社區商業等業態，預計其中將有相當數量的資產收益情況和合法合規性能夠符合監管部門的要求，達到發行公募REITs的條件，總體市場規模巨大。
陳劍更是指出，目前優先支持的主要是“商品零售”消費為主的基礎設施，但消費的范疇遠遠不止“商品零售”。在中共中央、國務院印發的《擴大內需戰略規劃綱要（2022－2035年）》中明確提出，要積極發展服務消費，擴大文化和旅游消費，增加養老育幼服務消費，提供多層次醫療健康服務，促進群眾體育消費等。
因此，他建議，“等到優先支持的商品零售消費基礎設施REITs成功實踐并積累經驗后，是否有可能將支持的基礎資產范疇擴展到服務消費基礎設施，值得我們共同期待。如果能夠加入，消費基礎設施市場規模將能夠進一步擴大。”
“結合境外主流資本市場公募REITs發展情況以及我國實踐，預計消費基礎設施將成為我國公募REITs的重要類型之一。由于我國交通、能源、市政、環保、倉儲、工業園、旅游、水利、保租房、產業園、新基建等基礎設施存量規模同樣龐大，特別是產業園、倉儲、清潔能源發電等規模大、收益性好的資產預計都將會成為公募REITs的主流資產。”陳劍進一步表示。
將定價權更多地讓渡給市場
根據最新的監管通知，公募REITs項目收益率及資產規模門檻要求均有所調整。
其中，產權類項目擬將分派率要求整體微調為3.8%；特許經營權類項目擬明確使用內部收益率(IRR)作為準入標準，IRR原則上不得低于5%。
同時，適當降低了首發項目資產規模不低于10億元的門檻要求，明確首次發行保障性租賃住房REITs項目，當期目標不動產評估凈值不低于8億元，可擴募資產規模不低于首發規模的兩倍。
博時招商蛇口產業園REIT基金經理劉玄分析指出，相較于958號文，236號文從分派率角度和保障性租賃住房首發規模角度進行調整優化，將有助于釋放更多的資產進入REITs市場。
其中，最新政策明確了對于特許經營權、經營收益權類項目存續期內部收益率（IRR）標準，對不同類型的資產有了統一價值標準。就特許經營權、經營收益權類項目而言，本身更多的是通過內部收益率（IRR）體現存續期內的價值，而分派率可能包含“本金攤還部分”，通過內部收益率（IRR）角度去評判投資價值更加合理。而產權類分配率要求下調至3.8%，相對來說更有利于釋放現金流長期穩定但回報水平相對較低的保租房資產，對于其他類型資產，投資人仍需考慮底層資產現金流波動預期的風險對價。
平安基金REITs投資中心也針對實際運作情況談到，各地保障性租賃住房項目認定程序和規則仍在制定和完善中，因此可以納入保障性租賃REITs的資產規模較小，較難滿足首發當期不動產評估凈值不低于10億元、可擴募資產原則上不低于擬首次發行資產規模2倍之要求。
在平安基金REITs投資中心看來，236號文考慮到保障性租賃住房的保障屬性，適度降低保障性租賃住房首發當期不動產評估凈值要求，有利于更多優質保障性租賃住房參與公募REITs發行，有助于加快發展保障性租賃住房，促進解決好住房問題。
陳劍也認為，降低分派率、IRR等門檻性的要求對公募REITs擴容有一定的幫助，上述調整的本質是將基礎資產定價‘上限’適度放松，將定價權更多地讓渡給市場。
“我們看到很多產權類公募REITs上市后價格都得以上漲，進而使按市價計算的年化分派率降低到3~4%之間，這一定程度上能夠代表市場對相關資產定價所達成的共識。”陳劍稱。
“經過2-3年的試點實踐，原始權益人、投資者、中介機構對公募REITs的風險收益特征都基本有了清晰的認識，市場教育工作成效明顯。在此基礎上，將判斷相關基礎資產價值的工作更多地交換給市場是合理的，也有利于促進管理人和投資者配置合理的REITs投研資源，加強定價研究，進而形成科學合理健康穩健的市場運行體系。但同時，作為原始權益人和管理人，我們也要認識到目前二級市場流動性較低，日均交易量較少，交易形成的價格共識具有一定的“局限性”。雖然監管部門放松了行業定價限制，但就具體項目而言是否能夠貼近“上限”定價，還需要謹慎研判和積極溝通。”陳劍進一步指出。
如火如荼的公募REITs市場迎來重量級管理人進場。
近日，證監會指導證券交易所制定《保險資產管理公司開展資產證券化業務指引》（以下簡稱《業務指引》），支持優質保險資產管理公司參與開展資產證券化（ABS）及不動產投資信托基金（REITs）業務，這也意味著繼證券公司、券商資管、基金子公司之后，符合條件的保險資管也可以作為資產支持專項計劃管理人參與REITs業務。
利好政策出臺讓保險資管機構興奮不已，多家保險資管第一時間行動起來，積極準備相關業務資格的申請。“之前因為集團旗下機構不具備交易所ABS業務資格，一直遺憾不能發行公募REITs，這個政策可謂打通了險資的‘任督二脈’。”一位保險資管人士更是形象地比喻。
在多位業內人士看來，新規不僅進一步豐富了公募REITs市場的參與機構形態，推動多層次REITs市場高質量發展。對于保險資管公司而言，過往僅是以投資者身份參與公募REITs戰配及網下打新，未來新增了管理人角色，有助于險資全鏈條深度參與到公募REITs業務之中。
保險資管獲準開展ABS及REITs業務
近日，公募REITs管理人隊伍擴容的消息，引發市場高度關注。
3月初，證監會指導滬深交易所發布了《保險資產管理公司開展資產證券化業務相關要求（試行）》。
業務指引主要從申請條件、申請程序和自律監管三方面明確了保險資產管理公司申請開展ABS及REITs業務的制度機制安排，支持公司治理健全、內控管理規范、資產管理經驗豐富的優質保險資產管理公司參與開展資產證券化（ABS）及不動產投資信托基金（REITs）業務。
新規出臺無論對于公募REITs市場還是保險資管行業而言都意義深遠，一位保險資管人士表示，證監會交易所出臺的這項政策，從監管層面推動資產證券化業務統一監管體系的構建，對于保險資管機構而言，能夠幫助資產管理經驗豐富的優質保險資產管理機構更為方便地參與ABS和REITs業務，加速業務規模的擴容。
他同時稱，在此之前，保險資管公司主要通過中保登發行ABS，規模相對比較小，新政出臺有望給業務帶來一定的規模增量。
紅土創新基金從兩個層面解讀新規出臺的意義，首先，業務指引有助于拓寬及豐富ABS管理人群體。當前企業ABS管理人主要為證券公司、證券資管及基金子公司，此次將保險資管納入，拓寬了企業ABS管理人主體，進一步豐富了參與機構形態。
其次，有助于保險資管擴圍到標準化ABS市場，充分發揮資產創設能力，增強市場活力，有望為市場帶來新增供給。
在紅土創新基金看來，此前保險資管已有資產證券化業務實踐，主要是在中保登開展ABS，屬于非標準化債權類資產。此次獲得企業ABS管理人資格，有利于開拓標準化ABS市場，充分發揮保險資管的運營管理優勢，助力存量盤活和市場供給提升。
“最近幾年，經常聽到一些保險資管公司呼吁和期盼交易所資產證券化（ABS）及不動產投資信托基金（REITs）業務向他們開放。”野村東方國際證券結構金融部總經理陳劍直言，如今政策落地，對于保險資管而言也是一大利好。
而談及新規出臺的意義，陳劍著重強調保險資管入局給ABS及REITs市場帶來的差異化發展格局。“目前ABS業務已經不是藍海市場，競爭激烈。從促進行業良性發展的角度來看，若只是引入幾家同質化的管理人機構，對行業的意義并不大。業內更加關注保險資管進場能給ABS領域帶來的創新發展思路，形成差異化競爭格局。”陳劍表示。
他進一步分析指出，保險資金的特點是負債久期很長，偏好投資配置長期資產。未來像不動產、PPP、基礎設施產權等現金流穩定、運營成熟但回收期限較長的項目，若是能夠通過保險資管直接引險資進場投資發行長期限不含權ABS產品，將會有利于降低產品對原始權益人提供流動性支持的依賴，實現與原始權益人的風險隔離，也有利于進一步提升資產出表的效果。甚至，或許能夠在此基礎上，創設出權益屬性更強的ABS產品。這是保險資管差異化競爭的關鍵優勢，應該也是值得他們未來努力拓展的重點業務方向。
而對于期限較短的資產，比方說消費金融、融資租賃、供應鏈等，并不是說保險資管不能進入，只是他們很難在這些領域形成突出的競爭優勢。在資金層面，險資的短期資金成本并不存在優勢，保險資管不一定能在這些領域與券商等其他機構的競爭中脫穎而出。
“對于REITs業務而言，該領域方興未艾，需要更多具有不動產和基礎設施投資管理能力的優秀機構進入市場。具有這方面能力的頭部保險資管公司加入，對增強行業整體價值識別能力和運營管理水平是有積極意義的。”陳劍談到。
多家保險資管積極行動起來
據基金君了解，新政出臺之后，多家保險資管第一時間開會研討未來業務落地的規劃安排。
“我們公司打算同時推動兩方面工作，一方面是積極準備交易所ABS業務資格申請，另一方面是去尋找潛在的項目資源。”一位保險資管人士表示，公募REITs業務肯定是未來工作的重心。
一位保險資管人士也透露，實操層面還需要等相關細則出臺，公司后續肯定會積極參與。
國壽投資控股有限公司基礎設施投資事業部總經理嵇紹軍也公開表示，在此前的監管體系下，保險機構只能通過參加配售和公開市場交易開展基礎設施REITs投資。但是隨著REITs市場的發展，以及本次政策的推進，保險機構憑借不斷提升的基礎資產運營管理能力，未來可以成為REITs產品核心價值的創造者。
“新規的出臺為保險資管增加承銷費及管理費營收開拓了新的渠道。”紅土創新基金也預計，已有公募基金牌照的保險資管或將充分利用此次機會，作為管理人的角色進一步深度參與公募REITs業務，而其他保險資管獲取公募基金牌照的積極性或將進一步提高。
“保險資管參與公募REITs動力非常強。”一位保險資管人士更是直言，“首先，從市場容量來看，目前大家普遍預期，公募REITs是除股票、債券之外另一個萬億級市場，未來若是公募REITs試點范圍拓展到市場化的長租房及商業不動產，體量將進一步擴大，對于保險資管而言，即使只拿到全市場1%的份額，規模也非常客觀；其次，目前保險資管主要是通過戰略配售及網下打新的方式參與公募REITs投資，但是從當前情況看，優質項目的配售比率都不高，未來，若是保險資管可以擔任公募REITs管理人，有望提升所在集團旗下資金在公募REITs項目上的獲配份額。”
“大資管新規之后，根據多個金融監管部門聯合發布的《標準化債權類資產認定規則》，保險資管公司在銀保監會體系規則下發行的ABS產品（“資產支持計劃”）被認定為非標準化債權類資產，而證監會體系下的、在證券交易所掛牌交易的ABS產品（“資產支持證券”）則被認定為標準化債權類資產。”植德律師事務所合伙人鄒野律師也認為，相較于非標，標品可吸引的投資者更多，并且相關投資者對標品的投資限制更少。因此，保險資管公司有動力發行交易所掛牌的ABS產品。
他同時表示，公募REITs層面，2021年底，銀保監會發布《保險資金投資公開募集基礎設施證券投資基金有關事項的通知》，允許保險資金投資公募REITs后，這類業務的規模體量已經非常大，投資金額已經突破百億元。除了保險資金作為公募REITs的路徑之外，此次新規可能也會為保險資管公司更深度參與公募REITs業務敞開大門。
“從戰略配售以及網下打新的數據來看，保險資金投資配置公募REITs的意愿很高。從實踐數據來看，公募REITs不僅能夠為險資帶來長期穩定的分紅收益，還能夠在短期內形成可觀的資本利得。”陳劍用過往公開數據進一步佐證。
在他看來，保險資管未來如果參與到公募REITs管理人業務中，能夠讓部分在不動產及基礎設施領域經驗豐富的頭部險資資管公司輸出管理能力，形成新的業務發展方向。同時，作為增值服務于原始權益人的手段之一，保險公司服務基礎設施及不動產原始權益人的工具隨之更加多元化，更加立體。當然，更關鍵的是，如果保險資管因此能夠直接作為不動產或基礎設施的業主方，深入到項目運營管理的細節中，對控制投資風險，提升超額收益會有顯著意義。
不過，盡管目前保險資管正在積極投身其中，但多位業內人士表示，當下很難預估業務落地的時間表。
“未來的業務進度一方面取決于交易所ABS業務資格申請什么時候能夠獲批，另一方面還取決于尋找公募REITs底層項目的進展情況。坦率地說，公募REITs是一個類投行業務，保險資管在這方面經驗還不夠充足，仍需要與市場上其他管理人一起競爭搶項目，因此業務落地的時間不好預估。”一位保險資管人士透露。
全鏈條參與公募REITs業務
過往險資一直是公募REITs重要的機構投資者之一，未來隨著管理人資格的放開，險資有望全鏈條深入參與到公募REITs業務之中。
鄒野律師指出，根據《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》，公募REITs的管理人與基礎設施ABS產品的管理人之間應當為關聯方。公募基金公司目前可選的可發行基礎設施ABS產品的管理人只有作為其關聯方的基金子公司和證券公司。后續隨著保險資管機構可以發行證監會體系內的基礎設置ABS，與這些保險資管機構有關聯關系的公募基金公司就可以跟他們一起發行公募REITs。也就是說，同一集團內的保險系公募基金公司和保險資管公司后續有機會在這方面探索合作公募REITs業務。
“在新規出臺之前，已經有部分保險集團已經通過旗下控股證券公司、基金公司形成聯動，共同推進公募REITs業務(例如平安集團)，但仍有一些保險集團旗下盡管有公募牌照，但是缺乏證券公司牌照，無法參與交易所ABS業務，構建不了公募REITs底層資產。”一位保險資管人士也談到，新規的出臺，可以說是為這類保險資管加入公募REITs管理人隊伍掃清障礙，未來將以項目、產品、資金為切入口，全鏈條參與到公募reits業務之中。
談及未來保險資管在公募REITs業務鏈條上的拓展，紅土創新基金認為，一方面，保險機構可繼續作為買方，以投資者的身份參與公募REITs戰配及網下；另一方面，保險資管過去在基礎設施領域積累了大量投資與投后管理經驗，可充分發掘儲備優質資產和項目，從REITs底層資產上提前布局，以管理人角色參與REITs創設和相關資管產品發行及存續期管理。
陳劍將公募REITs業務進一步分為前中后端，細致地分析保險資管全鏈條參與REITs業務的情況。
從目前的情況上看，在前端的Pre-REITs階段，目前很多保險資金都在積極布局和深入參與。特別是在產業園、物流倉儲、新能源電站等領域，經常看到保險資金參與Pre-REITs的身影。
在后端，保險資金已經能夠通過戰略配售以及網下打新的方式，積極參與公募REITs投資。此前只有中間階段，也就是管理人這一環節，保險資管難以參與。如今，隨著最新的政策出臺，符合條件的保險資管及其關聯方可以擔任公募REITs的基金管理人或ABS管理人。
“與此同時，由于資金久期的原因，保險資管在中間階段參與私募類REITs也會更具有優勢。如果在保險公司及其資產管理公司內部能夠在以上三個階段形成有效的協同，那么他們一定能夠在公募REITs及其相關領域領域形成全鏈條的、顯著的業務優勢。”陳劍指出。
擁有資金、投資、資源等多方面優勢業務難點在尋找項目
與其他類型的機構管理人相比，保險資管參與公募REITs業務在投資上存在天然優勢，此前在基礎設施領域開展了大量的投資，積累了一定的投管經驗。但是在運營人才體系搭建、尋找優勢項目上等也存在不少難點。
“公募基礎設施REITs因其中低風險、流動性、長期性、與其他資產低關聯度的屬性，有助于打破保險資金長久期資產匱乏的困境，化解資產負債久期錯配的風險，與保險資金配置需求十分契合，因此在投資方面較其他機構有天然優勢。”上述紅土創新基金相關人士表示，保險機構以往在交通、能源、市政、環保、水務、物流倉儲、工業園區等基礎設施領域開展了大量的投資，在基礎設施資產方面積累了一定的投管經驗。
他進一步表示，保險資管參與公募REITs業務面臨諸多挑戰，如從債權到權益投資思維的轉型，對復雜交易結構的風險把控以及資產的定價估值，配套制度及運營人才體系的搭建等。
野村東方國際證券結構金融部總經理陳劍也有類似觀點，保險資管參與公募REITs業務有其自身優勢所在，他主要談及獲取資源優勢、資金優勢、投資經驗豐富三個方面。
首次，在獲取項目資源方面，很多險資通過保險資管或其他金融產品參與到央企、大型地方國企和優質民營企業的債權、股權及其他創新投資業務中，積累了豐富的資源，這為相關公司參與公募REITs業務奠定了基礎。
其次，保險資管在Pre-REITs、長期限私募類REITs等方面更具有資金資源，從而也為其拓展公募REITs業務創造了顯著的競爭優勢。
最后，與公募基金公司主要專注于標準化市場投資的特征不同，保險資管在不動產、創新結構化投資等方面經驗更加豐富。去年12月，證監會副主席李超在中國REITs論壇2022年會上曾提到，研究推動公募REITs試點范圍拓展到市場化的長租房及商業不動產等領域。保險資管在商業地產領域參與的時間早，方式靈活，對于商業地產項目本身的價值判斷、風險控制以及運營管理等方面可能會更有優勢。
“相比其他類型機構，保險資管的劣勢還是欠缺投行經驗，優勢是可以形成全鏈條的業務鏈。”一位保險系基金公司人士也表示，首先，保險資金負債端久期比較長，與公募REITs投資周期比較匹配，其次，在拿項目上也有一些經驗，一些保險資管之前也做過類REITs的業務，但這些項目能不能進入公募REITs底層資產，還需要具體項目具體分析。加上未來可以以管理人身份參與項目運作，險資可以說是全方位參與到公募REITs業務之中。
不過，上述人士還是認為，目前保險資管在人員組建、架構搭建上的問題都不大，最大的難點還是尋找合適的項目。
落地尚待更多指引等落地
雖然險資有望全鏈條深入參與到公募REITs業務之中，但實際落地如何執行或需要更多的指引和監管指導。
“根據交易所指引，保險資管公司作為ABS管理人參與REITs業務的，應符合證監會、交易所關于REITs的相關規定。”鄒野表示，實際落地過程中如何執行或需要更多的指引和“監管指導”。另外，保險資管公司自身受銀保監會監管，其從事交易所掛牌的ABS業務受證監會監管，需要綜合協調、遵守兩會的相關監管規則。
談及一些業務開展細節，紅土創新也表示，此次指引明確了保險資管公司開展ABS及REITs業務的資質要求及管理規范。
第一、明確保險資管公司的資質要求，要求保險資產管理公司治理健全、內控管理規范；配備專門的ABS業務部門與人員，具備涵蓋ABS全業務流程的業務制度體系以及完善的合規與風控制度；最近一年經審計的資產管理規模位居前列，且符合銀保監會關于開展創新業務相關監管要求。參與REITs業務應當符合證監會和交易所關于REITs的相關規定。
第二、明確保險資管公司的申請流程及管理規范：保險資管公司申請ABS和REITs業務試點需向交易所提交申請文件，通過交易所及有關單位現場評估后出具無異議函方可經營相關業務，同時接受交易所對ABS和REITs業務的自律管理及業務檢查。上述對保險資管參與公募REITs存在一定挑戰，并在業務開戰前需要更多細節落地。
“當前發布的指引只是允許符合條件的保險資管公司開展資產支持專項計劃（ABS）業務。相關公司如果想要開展公募REITs業務，還需要自身同時具備公募基金管理人牌照，或者有相應的公募基金管理公司與其存在實際控制關系或受同一人控制。”野村東方國際證券結構金融部總經理陳劍表示，相關公司如果想要開展公募REITs業務，還需要符合《公開募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》以及監管部門出臺的其他相關規則的要求。
此外，值得一提的是，下一步，監管機構將按照發展與規范并重的原則，鼓勵符合條件的保險資產管理公司積極開展ABS及REITs業務，推動其他類型優質金融機構擔任ABS管理人，暢通基礎設施資產入市渠道，促進形成存量資產和新增投資的良性循環，加強市場監管，維護市場良好生態，促進提升交易所債券市場服務實體經濟質效。
這或許會有更多機構進入REITs業務鏈條之中。“往往公募REITs由‘公募基金+ABS’兩個模塊組成，公募基金比較單純，只能由公募基金管理人發行；上述其他優質金融機構做了ABS管理人以后，就有可能參與到公募REITs的第二個模塊的業務中。”鄒野表示。
REITs發展如火如荼
預計業務發展速度會加快
在REITs業務向保險資管敞開大門的同時，這一“萬億級”市場發展正如火如荼。
不僅2023年全國兩會期間，圍繞公募REITs有多位全國兩會代表委員帶來了相關提案議案，而且近期新能源這一嶄新的資產類別正式加入到公募REITs的底層資產池之中、REITs擴募也獲得新一輪反饋進展迅速。
數據顯示，基礎設施領域REITs試點自2020年4月啟動以來，深受投資者歡迎。Wind數據顯示，截至2023年3月12日，我國市場上有25只公募REITs，發行規模超過800億元。同時，更有超百個項目處于上報階段，市場各參與方都摩拳擦掌。
“今年市場各方對REITs業務的參與度逐步提高，隨著公募REITs市場擴容及常態化發行，預計這一業務發展速度會加快。”紅土創新基金表示。
建信基金相關人士也表示，今年以來，公募REITs市場熱度只增不減，積極推動儲備項目的申報工作，資產類型涉及保障性租賃住房、新能源、產業園區等，原始權益人、投資者仍保持了較高的關注度，預計今年我國公募REITs業務將進一步發展，不斷擴容。
野村東方國際證券結構金融部總經理陳劍也介紹，公募REITs業務在當下非常火熱，不僅相關金融機構積極參與和關注，也是地方政府盤活存量資產的重要思路，各類相關機構的熱情將推動行業快速發展。“預計2023年將會有更多的公募REITs產品發行，基礎資產種類以及原始權益人主體將會更加多元化，預計今年公募REITs業務會有不少亮點出現。”
不過，談及未來的發展格局，陳劍認為，公募REITs本身有些類似于資產IPO發行市場，對參與機構的專業化程度要求比較高，后期運營管理也相對復雜。鑒于該業務高度專業性的特征，預計未來公募REITs市場將呈現出更加明顯的強者恒強的趨勢，一些缺乏競爭力的機構甚至可能會逐步退出競爭。同時，隨著基礎資產種類的豐富化，預計也會逐步出現一些聚焦于某一類或少數幾類資產深耕細作的精品管理人。
陳劍表示，需要認識到，從長期來看，優秀的基金績效才是公募REITs管理人的核心競爭力。這就需要管理人在積極競爭業務機會的同時，修煉內功，增強資產價值識別能力和風險控制能力，構建科學有效的運營管理系統，用好杠桿、擴募等金融工具，持續為投資人創造價值。